Traderboersenboard - Einzelnen Beitrag anzeigen

cade · 17-01-2003, 13:36

hab noch nen alten boardbericht von anfang 2001 gefunden.
aber alles mit vorsicht geniessen vielleicht wird das ding gepusht.
war ja schon ganz schön tief wie man am chart sieht.

GB/AG: Ein Investment mit wenig Risiko und viel Potential

 Eigenkapital pro Aktie bei 3,34 Euro
 Fairer Wert bei hohen Risikoabschlägen bei 15,-- Euro
 Fishman-Gruppe sichert die Unternehmensstrategie ab

Die GB/AG ist ein Unternehmen, das sich inzwischen ausschließlich auf den Handel und die Bestandshaltung von Wohnimmobilien konzentriert hat. Dabei fungiert die Gesellschaft als „Aufteiler“, d. h. sie kauft einen großen Wohnungsbestand an, teilt ihn rechtlich auf und verkauft ihn wieder in kleinen Einheiten (meist Einzelverkauf).

Aufgrund der guten Kontakte des Managements konnte das Unternehmen ein starkes Wachstum verzeichnen. Die mittel- bis langfristigen Erfolgsquellen werden dabei vor allem im kostengünstigen Einkauf von Immobilienbeständen gelegt. Das Jahr 2000 stellt durch den Ankauf von knapp 1.800 Wohneinheiten einen Meilenstein in der Unternehmensentwicklung dar. Das Immobilien-Portfolio von GB/AG umfaßt derzeit rund 2.500 Einheiten. Damit ist GB/AG ihrem strategischen Ziel jährlich zwischen 2.000 und 3.000 Wohnungen an- und 1.000 bis 2.000 Wohneinheiten zu verkaufen, bereits sehr nahe gekommen. Die Aufnahme der Fishman-Gruppe als Minderheitsaktionär (27%), der in den ersten Wochen von 2001 juristisch abgeschlossen sein sollte, sichert dabei durch den Zufluß von Eigenkapital und vor allem Know How, den weiteren Expansionsweg ab. Die Fishman-Gruppe ist eine weltweit tätige Beteiligungsgesellschaft mit Sitz in Israel und Engagements in der Immobilien-, Telekommunikations- und Medienbranche. Das Beteiligungsvolumen von Fishman liegt bei 2 Mrd. Euro. In Israel ist die Gruppe im Immobilienbereich führend.

GB/AG hat im Rahmen ihrer Unternehmensstrategie in den letzten Jahren den Schwerpunkt auf langfristige Expansion vor kurzfristiger Erfolgserzielung gesetzt. Dies hat am Kapitalmarkt mehrfach zu Irritationen und negativen Kursreaktionen geführt. Unter dem Gesichtspunkt einer langfristigen Optimierung des Geschäftserfolges, an dem schließlich alle Aktionäre partizipieren, sind diese Entscheidungen jedoch als eindeutig positiv zu bewerten. Trotzdem ist durch das Aufschieben und Nichterreichen von Plandaten ein erheblicher Vertrauensverlust am Kapitalmarkt zu verzeichnen. Aber gerade diese Entwicklung hat für den langfristig orientierten Investor nun ein extrem günstiges Kursniveau erzeugt. Inzwischen liegt das Kursniveau auf der Höhe des Eigenkapital pro Aktie bzw. leicht darunter (siehe nachfolgende Tabelle). Da GB/AG ein nachhaltig positives Ergebnis erwirtschaftet, ist ein Kauf der Aktie auf Eigenkapital-Niveau praktisch risikolos.

Bezieht man den vollen Substanzwert in die Betrachtung mit ein, so zeigt sich bereits ein Teil des Potentials, das die Gesellschaft besitzt. Bei der Berechnung des Substanzwertes wurden die Angaben der Gesellschaft und der Studie von Ellwanger & Geiger verwendet, mit einem Risikoabschlag versehen und um eigene Berechnungen ergänzt. Bezieht man alle stillen Reserven der Gesellschaft in die Berechnung des Substanzwertes mit ein, so ergibt sich für das Jahr 2001 (d. h. nach Verwässerung durch die Aufnahme von Fishman) ein Betrag pro Aktie in Höhe von 7,60 Euro (siehe Tabelle). Da aber das Umlaufvermögen Immobilienbestände enthält, die der Ergebniserzielung dienen, sollte der Substanzwert ausschließlich auf Basis der stillen Reserven des Anlagevermögens berechnet werden. Auf dieser Basis liegt der Substanzwert pro Aktie in 2001 bei 4,21 Euro. Zu diesem Substanzwert ist der Ertragswert der Gesellschaft zu addieren, um das gesamte Potential der GB/AG zu ermitteln.

GB/AG will mittelfristig pro Jahr 2000 bis 3000 Wohnungen ankaufen. Hiervon sollen ein Drittel im Bestand der Gesellschaft verbleiben und zwei Drittel weiterverkauft werden. Der durchschnittliche Einkaufspreis liegt erfahrungsgemäß bei 700 bis 750 Euro pro qm. Im Rahmen des Einzelverkaufs läßt sich eine Marge von ca. 150 Euro pro qm erzielen.

Im Jahr 2000 hat die Gesellschaft ihren Wohnungsbestand deutlich aufgestockt. Es wurden u. a. 1513 Wohneinheiten in Düsseldorf (durchschnittlicher Einkaufspreis 736,-- Euro/qm) und 385 Wohneinheiten in Neuss (durchschnittlicher Einkaufspreis 668,-- Euro/qm) erworben. GB/AG verfolgte in 2000 das Ziel, die Wohnungen in Düsseldorf in einem Block zu verkaufen. Aus diesem Grund wurden sie nicht rechtlich geteilt und auch insgesamt nur wenige Einzelverkäufe vorgenommen. Obwohl man unmittelbar vor einem Vertragsabschluß stand, wurde wegen der Beteiligung der Fishman-Gruppe das Ziel eines Blockverkaufs aufgegeben. Durch den Mittelzufluß im Rahmen der Kapitalerhöhung bestand keine zeitliche Notwendigkeit eines schnellen Verkaufs mehr. Vielmehr soll nun im Rahmen des Einzelverkaufs eine höhere Marge realisiert werden. Die rechtliche Aufteilung der Objekte wird bis in den Sommer 2001 dauern, so daß wahrscheinlich nur 4 Monate des laufenden Jahres zum Abverkauf genutzt werden können. Der wesentliche Ergebnisbeitrag aus den Wohnungseinkäufen in 2000 wird deshalb erst im Jahr 2002 erzielt werden. Im Rahmen einer Modellrechnung sind nachfolgend die Ergebniseffekte unter sehr konservativen Annahmen ermittelt worden.

Nachdem in 2000 wahrscheinlich ein nur leicht positives Ergebnis realisiert wurde, sind die Ergebnisse der Jahre 2001 bis 2003 wegen des Abverkaufs des vorhandenen Wohnungsbestandes als gesichert zu betrachten. Unterstellt wurde in der Modellrechnung, daß im laufenden Jahr nur etwa 30% des Wohnungsbestandes verkauft werden kann. Dafür wird in 2002 der größte Teil der Wohnungen die in 2000 eingekauft wurden, verkauft. Für das Jahr 2004ff. wurde unterstellt, daß das Unternehmen seine strategische Zielsetzung nur zum Teil verwirklicht. Dann werden pro Jahr etwa 1.800 Wohneinheiten gekauft und 1.200 verkauft. Die Differenz von 600 Einheiten verbleibt im Bestand und erhöht die Mieteinnahmen.

Ein Risikofaktor liegt in der Vertriebskraft der Gesellschaft. In den kommenden Jahren muß der Vertrieb deutlich ausgebaut werden. Die Einkaufspotentiale der Gesellschaft sind offensichtlich, das Nadelöhr wird vor dem Hintergrund der starken Ausweitung des Geschäftsvolumen der Vertrieb sein. Aus diesem Grund wurde in der Modellrechnung der Absatz und in der Konsequenz auch der Einkauf unter den strategischen Zielen der Gesellschaft angenommen.

Es wurde ferner unterstellt, daß der gesamte Immobilienbestand mit 6 Prozent fremdfinanziert ist. Da aber eine Eigenkapitalunterlegung vorhanden ist und das kurzfristige Zinsniveau deutlich niedriger liegt (die Finanzierung erfolgt i. d. R. kurzfristig), wurde durch diese Annahme gleichzeitig ein weiterer Risikoabschlag in der Ertragsrechnung vorgenommen.

Auf Basis der dargestellten Annahmen errechnet sich bei einer Steuerquote von 40% und unter Berücksichtigung des Verwässerungseffektes durch die Aufnahme der Fishman-Gruppe in den Aktionärskreis ein Ergebnis pro Aktie in 2001 von 0,65 Euro bzw. in 2002 von 1,40 Euro. Bei einem Kurs von derzeit 3,50 Euro ergibt sich hieraus ein KGV von 5,4 (2001) bzw. 2,5 (2002). Diskontiert man den Ertragsstrom (das Jahr 2004 wurde als ewiges Jahr angenommen) mit einem Diskontierungszins von 12% - der ebenfalls einen erheblichen Risikoaufschlag enthält – ergibt sich ein Ertragswert von 11,17 Euro.

Insgesamt ermittelt sich somit ein fairer Wert für die GB/AG-Aktie von 15,38 Euro (4,21 Euro Substanzwert/nur AV + 11,17 Euro Ertragswert). Bei einem gegenwärtigen Kurs von 3,50 Euro beträgt das Kurspotential 340%. Dabei wurden sehr konservative Annahmen und hohe Risikoaufschläge berücksichtigt, so daß die Marktenge, der geringe Free float und die mangelhafte Kommunikationspolitik des Unternehmens hierdurch ausreichend in die Berechnung des fairen Wertes eingegangen sind. Sollten in der Zukunft Maßnahmen ergriffen werden, die diese Risikofaktoren beseitigen und sich insbesondere die Vertriebskraft der Gesellschaft (beispielsweise durch eine hierfür geeignete Akquisition) deutlich erhöhen, dürfte das Kurspotential der GB/AG-Aktie deutlich oberhalb von 20 Euro liegen.

17-01-2003, 13:36	#8
cade TBB Family Registriert seit: Sep 2002 Beiträge: 2.438	hab noch nen alten boardbericht von anfang 2001 gefunden. aber alles mit vorsicht geniessen vielleicht wird das ding gepusht. war ja schon ganz schön tief wie man am chart sieht. GB/AG: Ein Investment mit wenig Risiko und viel Potential  Eigenkapital pro Aktie bei 3,34 Euro  Fairer Wert bei hohen Risikoabschlägen bei 15,-- Euro  Fishman-Gruppe sichert die Unternehmensstrategie ab Die GB/AG ist ein Unternehmen, das sich inzwischen ausschließlich auf den Handel und die Bestandshaltung von Wohnimmobilien konzentriert hat. Dabei fungiert die Gesellschaft als „Aufteiler“, d. h. sie kauft einen großen Wohnungsbestand an, teilt ihn rechtlich auf und verkauft ihn wieder in kleinen Einheiten (meist Einzelverkauf). Aufgrund der guten Kontakte des Managements konnte das Unternehmen ein starkes Wachstum verzeichnen. Die mittel- bis langfristigen Erfolgsquellen werden dabei vor allem im kostengünstigen Einkauf von Immobilienbeständen gelegt. Das Jahr 2000 stellt durch den Ankauf von knapp 1.800 Wohneinheiten einen Meilenstein in der Unternehmensentwicklung dar. Das Immobilien-Portfolio von GB/AG umfaßt derzeit rund 2.500 Einheiten. Damit ist GB/AG ihrem strategischen Ziel jährlich zwischen 2.000 und 3.000 Wohnungen an- und 1.000 bis 2.000 Wohneinheiten zu verkaufen, bereits sehr nahe gekommen. Die Aufnahme der Fishman-Gruppe als Minderheitsaktionär (27%), der in den ersten Wochen von 2001 juristisch abgeschlossen sein sollte, sichert dabei durch den Zufluß von Eigenkapital und vor allem Know How, den weiteren Expansionsweg ab. Die Fishman-Gruppe ist eine weltweit tätige Beteiligungsgesellschaft mit Sitz in Israel und Engagements in der Immobilien-, Telekommunikations- und Medienbranche. Das Beteiligungsvolumen von Fishman liegt bei 2 Mrd. Euro. In Israel ist die Gruppe im Immobilienbereich führend. GB/AG hat im Rahmen ihrer Unternehmensstrategie in den letzten Jahren den Schwerpunkt auf langfristige Expansion vor kurzfristiger Erfolgserzielung gesetzt. Dies hat am Kapitalmarkt mehrfach zu Irritationen und negativen Kursreaktionen geführt. Unter dem Gesichtspunkt einer langfristigen Optimierung des Geschäftserfolges, an dem schließlich alle Aktionäre partizipieren, sind diese Entscheidungen jedoch als eindeutig positiv zu bewerten. Trotzdem ist durch das Aufschieben und Nichterreichen von Plandaten ein erheblicher Vertrauensverlust am Kapitalmarkt zu verzeichnen. Aber gerade diese Entwicklung hat für den langfristig orientierten Investor nun ein extrem günstiges Kursniveau erzeugt. Inzwischen liegt das Kursniveau auf der Höhe des Eigenkapital pro Aktie bzw. leicht darunter (siehe nachfolgende Tabelle). Da GB/AG ein nachhaltig positives Ergebnis erwirtschaftet, ist ein Kauf der Aktie auf Eigenkapital-Niveau praktisch risikolos. Bezieht man den vollen Substanzwert in die Betrachtung mit ein, so zeigt sich bereits ein Teil des Potentials, das die Gesellschaft besitzt. Bei der Berechnung des Substanzwertes wurden die Angaben der Gesellschaft und der Studie von Ellwanger & Geiger verwendet, mit einem Risikoabschlag versehen und um eigene Berechnungen ergänzt. Bezieht man alle stillen Reserven der Gesellschaft in die Berechnung des Substanzwertes mit ein, so ergibt sich für das Jahr 2001 (d. h. nach Verwässerung durch die Aufnahme von Fishman) ein Betrag pro Aktie in Höhe von 7,60 Euro (siehe Tabelle). Da aber das Umlaufvermögen Immobilienbestände enthält, die der Ergebniserzielung dienen, sollte der Substanzwert ausschließlich auf Basis der stillen Reserven des Anlagevermögens berechnet werden. Auf dieser Basis liegt der Substanzwert pro Aktie in 2001 bei 4,21 Euro. Zu diesem Substanzwert ist der Ertragswert der Gesellschaft zu addieren, um das gesamte Potential der GB/AG zu ermitteln. GB/AG will mittelfristig pro Jahr 2000 bis 3000 Wohnungen ankaufen. Hiervon sollen ein Drittel im Bestand der Gesellschaft verbleiben und zwei Drittel weiterverkauft werden. Der durchschnittliche Einkaufspreis liegt erfahrungsgemäß bei 700 bis 750 Euro pro qm. Im Rahmen des Einzelverkaufs läßt sich eine Marge von ca. 150 Euro pro qm erzielen. Im Jahr 2000 hat die Gesellschaft ihren Wohnungsbestand deutlich aufgestockt. Es wurden u. a. 1513 Wohneinheiten in Düsseldorf (durchschnittlicher Einkaufspreis 736,-- Euro/qm) und 385 Wohneinheiten in Neuss (durchschnittlicher Einkaufspreis 668,-- Euro/qm) erworben. GB/AG verfolgte in 2000 das Ziel, die Wohnungen in Düsseldorf in einem Block zu verkaufen. Aus diesem Grund wurden sie nicht rechtlich geteilt und auch insgesamt nur wenige Einzelverkäufe vorgenommen. Obwohl man unmittelbar vor einem Vertragsabschluß stand, wurde wegen der Beteiligung der Fishman-Gruppe das Ziel eines Blockverkaufs aufgegeben. Durch den Mittelzufluß im Rahmen der Kapitalerhöhung bestand keine zeitliche Notwendigkeit eines schnellen Verkaufs mehr. Vielmehr soll nun im Rahmen des Einzelverkaufs eine höhere Marge realisiert werden. Die rechtliche Aufteilung der Objekte wird bis in den Sommer 2001 dauern, so daß wahrscheinlich nur 4 Monate des laufenden Jahres zum Abverkauf genutzt werden können. Der wesentliche Ergebnisbeitrag aus den Wohnungseinkäufen in 2000 wird deshalb erst im Jahr 2002 erzielt werden. Im Rahmen einer Modellrechnung sind nachfolgend die Ergebniseffekte unter sehr konservativen Annahmen ermittelt worden. Nachdem in 2000 wahrscheinlich ein nur leicht positives Ergebnis realisiert wurde, sind die Ergebnisse der Jahre 2001 bis 2003 wegen des Abverkaufs des vorhandenen Wohnungsbestandes als gesichert zu betrachten. Unterstellt wurde in der Modellrechnung, daß im laufenden Jahr nur etwa 30% des Wohnungsbestandes verkauft werden kann. Dafür wird in 2002 der größte Teil der Wohnungen die in 2000 eingekauft wurden, verkauft. Für das Jahr 2004ff. wurde unterstellt, daß das Unternehmen seine strategische Zielsetzung nur zum Teil verwirklicht. Dann werden pro Jahr etwa 1.800 Wohneinheiten gekauft und 1.200 verkauft. Die Differenz von 600 Einheiten verbleibt im Bestand und erhöht die Mieteinnahmen. Ein Risikofaktor liegt in der Vertriebskraft der Gesellschaft. In den kommenden Jahren muß der Vertrieb deutlich ausgebaut werden. Die Einkaufspotentiale der Gesellschaft sind offensichtlich, das Nadelöhr wird vor dem Hintergrund der starken Ausweitung des Geschäftsvolumen der Vertrieb sein. Aus diesem Grund wurde in der Modellrechnung der Absatz und in der Konsequenz auch der Einkauf unter den strategischen Zielen der Gesellschaft angenommen. Es wurde ferner unterstellt, daß der gesamte Immobilienbestand mit 6 Prozent fremdfinanziert ist. Da aber eine Eigenkapitalunterlegung vorhanden ist und das kurzfristige Zinsniveau deutlich niedriger liegt (die Finanzierung erfolgt i. d. R. kurzfristig), wurde durch diese Annahme gleichzeitig ein weiterer Risikoabschlag in der Ertragsrechnung vorgenommen. Auf Basis der dargestellten Annahmen errechnet sich bei einer Steuerquote von 40% und unter Berücksichtigung des Verwässerungseffektes durch die Aufnahme der Fishman-Gruppe in den Aktionärskreis ein Ergebnis pro Aktie in 2001 von 0,65 Euro bzw. in 2002 von 1,40 Euro. Bei einem Kurs von derzeit 3,50 Euro ergibt sich hieraus ein KGV von 5,4 (2001) bzw. 2,5 (2002). Diskontiert man den Ertragsstrom (das Jahr 2004 wurde als ewiges Jahr angenommen) mit einem Diskontierungszins von 12% - der ebenfalls einen erheblichen Risikoaufschlag enthält – ergibt sich ein Ertragswert von 11,17 Euro. Insgesamt ermittelt sich somit ein fairer Wert für die GB/AG-Aktie von 15,38 Euro (4,21 Euro Substanzwert/nur AV + 11,17 Euro Ertragswert). Bei einem gegenwärtigen Kurs von 3,50 Euro beträgt das Kurspotential 340%. Dabei wurden sehr konservative Annahmen und hohe Risikoaufschläge berücksichtigt, so daß die Marktenge, der geringe Free float und die mangelhafte Kommunikationspolitik des Unternehmens hierdurch ausreichend in die Berechnung des fairen Wertes eingegangen sind. Sollten in der Zukunft Maßnahmen ergriffen werden, die diese Risikofaktoren beseitigen und sich insbesondere die Vertriebskraft der Gesellschaft (beispielsweise durch eine hierfür geeignete Akquisition) deutlich erhöhen, dürfte das Kurspotential der GB/AG-Aktie deutlich oberhalb von 20 Euro liegen.