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Tester32 · 29-11-2004, 21:36

Von Lutz Schumann, Chefredakteur des Steuer-Schutzbriefs

26. November 2004 Lutz Schumann, Chefredakteur des Steuer-Schutzbriefs (www.Steuerschutzbrief ), verrät Ihnen in Teil II der Steuertips zum Jahresende die besten steuerlichen Ratschläge für Immobilienbesitzer

1. Eigenheim: Die staatliche Zulage entfällt ab 2005 höchstwahrscheinlich. Tip: Wenn Sie bis zum 31.12.2004 einen Bauantrag stellen oder einen notariellen Kaufvertrag unterschreiben, erhalten Sie noch die heutige Zulage (acht Jahre je fünf Prozent der Kaufsumme, maximal 1.250 Euro pro Jahr plus 800 Euro pro Kind. Achtung! Es bestehen Einkommensgrenzen).

2. Mietverhältnisse mit Angehörigen: Überlassen Sie Angehörigen eine Wohnung zu einer Vorzugsmiete, müssen Sie seit 1.1.2004 mindestens 75 Prozent (bis 2004: 50 Prozent) der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, um in den Genuß des vollen Werbungskostenabzugs zu kommen.

Tip: Um Probleme mit dem Fiskus zu vermeiden, sollten Sie den Mietvertrag entsprechend anpassen. Wenn Sie weiterhin nur 50 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen, müssen Sie dem Finanzamt mit einer Prognose über 30 Jahre Ihre Gewinnerzielungsabsicht nachweisen, um weiterhin in den Genuß der vollen Werbungskosten zu kommen.

Entwarnung: Bislang war strittig, ob Sie durch eine Erhöhung der Angehörigen-Miete nicht gegen das Mietrecht verstoßen. Die Oberfinanzdirektion (OFD) Münster gibt Entwarnung: Wenn Sie Ihren Angehörigen-Mietvertrag Ende 2003 oder Anfang 2004 an die neuen Steuervorschriften angepaßt und dabei gegen geltendes Mietrecht verstoßen haben, führt dies allein noch nicht zur steuerlichen Aberkennung des Mietvertrags (Az.: S 2253-60-St 22-3).

3. Auslandsimmobilien: Ausländische Ferienimmobilien hatten bislang einen Nachteil: Vermieten Sie diese und machen Verluste, konnten Sie die Miesen in Deutschland nicht Steuern senkend nutzen. Jetzt hat der BFH den Europäischen Gerichtshof (EuGH) angerufen, um klären zu lassen, ob ausländische Verluste aus einer Immobilie in Deutschland mit positiven Einkünften (Gehalt, Mieten, Zinsen) verrechnet werden dürfen (Az.: C-152/03). Selbst wenn die Richter eine Direktverrechnung nicht zulassen, profitieren Betroffene durch den so genannten Progressionsvorbehalt. Das bedeutet, daß der Fiskus ausländische Gewinne oder Verluste zwar nicht direkt berücksichtigt, aber bei der Ermittlung des Steuertarifs heranzieht.

Tip: Wenn Sie mit Ihrer ausländischen Immobilie 2004 Verluste gemacht haben, sollten Sie diese unbedingt angeben, gegen einen ablehnenden Bescheid unter Hinweis auf das Verfahren vor dem EuGH Einspruch einlegen und ein Ruhen des Verfahrens beantragen.

4. Ferienimmobilie: Der Fiskus muß ab sofort von einer Gewinnerzielungsabsicht ausgehen, selbst wenn der Besitzer das Objekt in Eigenregie vermietet. Bislang galt dies nur für deutsche Ferienimmobilien, die über eine professionelle Agentur vermietet wurde. Der BFH stellte klar, daß keine Nachweise für die Gewinnerzielungsabsicht des Besitzers erforderlich sind (Az.: IX R 18/02). Nur wenn die Ferienimmobilie teilweise selbst genutzt wird, muß er eine Totalüberschussprognose über 30 Jahren abgeben.

5. Disagio nur noch bis 5 Prozent erlaubt: Sogenannte Auszahlungsverluste bei Darlehen (Disagio) sind vor allem bei Immobilienbesitzern beliebt. Der Grund: Sie können diese Zinsvorauszahlungen auf einen Schlag absetzen und so eine Menge Steuern sparen. Bislang erkannte der Fiskus bei einer Zinsbindung von mindestens fünf Jahren ein Disagio von maximal zehn Prozent an. In einem aktuellen BMF-Schreiben wurde allen Finanzämtern mitgeteilt, daß ein Disagio nur noch bis fünf Prozent des Nominalkredits als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung anerkannt wird (Az.: IV C 3 S.2253a-48/03).

Tip: Die ministeriale Anordnung gilt zwar nur für geschlossene Immobilienfonds, doch in der Praxis wird der Fiskus den Erlass auf alle Immobilienkredite anwenden. Sie sollten daher bei einem Neuabschluß die aktuelle Höchstgrenze beachten, um Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden.

6. Solaranlage absetzen: Die Kosten für eine Solaranlage zum Wassererhitzen lassen sich von der Steuer absetzen, entschied der Bundesfinanzhof (BFH, Az.: IX R 52/02). Aus dem konkreten Fall ergeben sich allerdings einige Voraussetzungen für andere Hauseigentümer:

1. Sie müssen das Haus zum Teil vermieten. Absetzen dürfen Sie nur die Kosten, die anteilig auf den vermieteten Teil entfallen. Im entschiedenen Fall handelte es sich um eine Ferienwohnung.

2. Die Solaranlage darf den Wert des Gebäudes nicht wesentlich verbessern. Sonst handelt es sich nicht um sofort absetzbare Erhaltungskosten, sondern um Herstellungskosten, die über 50 Jahre hinweg abzuschreiben sind. Der Kläger besaß eine voll funktionstüchtige Gaswärmeversorgung. Deshalb stellte die Solaranlage nach Ansicht der Richter keine Verbesserung, sondern eine ergänzende Energiequelle dar.

7. Weniger Erbschaftsteuer: Wenn Sie ein Grundstück erben, setzen Sie nicht den tatsächlichen Wert für die Erbschaftsteuer an, sondern den meist niedrigeren so genannten „Grundbesitzwert”. Liegt der tatsächliche Wert jedoch unter diesem Grundbesitzwert, so gilt der tatsächliche Wert. Voraussetzung: Sie weisen den niedrigeren Wert nach, zum Beispiel durch ein Sachverständigengutachten.

Als Nachweis gilt auch ein niedriger Kauf- oder Verkaufpreis vor oder nach der Erbschaft. Bisher verlangte die Finanzverwaltung, daß ein solcher Verkauf nicht länger als ein Jahr vom Zeitpunkt der Erbschaft entfernt sein dar. Der Bundesfinanzhof dagegen entschied: Auch größere Abstände sind erlaubt, wenn etwaige jährliche Preisänderungen berücksichtigt wurden (Az.: II R 55/01).

29-11-2004, 21:36	#3
Tester32 TBB Family Registriert seit: Jan 2004 Beiträge: 2.209	Steuertips zum Jahresende (Teil II) Von Lutz Schumann, Chefredakteur des Steuer-Schutzbriefs 26. November 2004 Lutz Schumann, Chefredakteur des Steuer-Schutzbriefs (www.Steuerschutzbrief ), verrät Ihnen in Teil II der Steuertips zum Jahresende die besten steuerlichen Ratschläge für Immobilienbesitzer 1. Eigenheim: Die staatliche Zulage entfällt ab 2005 höchstwahrscheinlich. Tip: Wenn Sie bis zum 31.12.2004 einen Bauantrag stellen oder einen notariellen Kaufvertrag unterschreiben, erhalten Sie noch die heutige Zulage (acht Jahre je fünf Prozent der Kaufsumme, maximal 1.250 Euro pro Jahr plus 800 Euro pro Kind. Achtung! Es bestehen Einkommensgrenzen). 2. Mietverhältnisse mit Angehörigen: Überlassen Sie Angehörigen eine Wohnung zu einer Vorzugsmiete, müssen Sie seit 1.1.2004 mindestens 75 Prozent (bis 2004: 50 Prozent) der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, um in den Genuß des vollen Werbungskostenabzugs zu kommen. Tip: Um Probleme mit dem Fiskus zu vermeiden, sollten Sie den Mietvertrag entsprechend anpassen. Wenn Sie weiterhin nur 50 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen, müssen Sie dem Finanzamt mit einer Prognose über 30 Jahre Ihre Gewinnerzielungsabsicht nachweisen, um weiterhin in den Genuß der vollen Werbungskosten zu kommen. Entwarnung: Bislang war strittig, ob Sie durch eine Erhöhung der Angehörigen-Miete nicht gegen das Mietrecht verstoßen. Die Oberfinanzdirektion (OFD) Münster gibt Entwarnung: Wenn Sie Ihren Angehörigen-Mietvertrag Ende 2003 oder Anfang 2004 an die neuen Steuervorschriften angepaßt und dabei gegen geltendes Mietrecht verstoßen haben, führt dies allein noch nicht zur steuerlichen Aberkennung des Mietvertrags (Az.: S 2253-60-St 22-3). 3. Auslandsimmobilien: Ausländische Ferienimmobilien hatten bislang einen Nachteil: Vermieten Sie diese und machen Verluste, konnten Sie die Miesen in Deutschland nicht Steuern senkend nutzen. Jetzt hat der BFH den Europäischen Gerichtshof (EuGH) angerufen, um klären zu lassen, ob ausländische Verluste aus einer Immobilie in Deutschland mit positiven Einkünften (Gehalt, Mieten, Zinsen) verrechnet werden dürfen (Az.: C-152/03). Selbst wenn die Richter eine Direktverrechnung nicht zulassen, profitieren Betroffene durch den so genannten Progressionsvorbehalt. Das bedeutet, daß der Fiskus ausländische Gewinne oder Verluste zwar nicht direkt berücksichtigt, aber bei der Ermittlung des Steuertarifs heranzieht. Tip: Wenn Sie mit Ihrer ausländischen Immobilie 2004 Verluste gemacht haben, sollten Sie diese unbedingt angeben, gegen einen ablehnenden Bescheid unter Hinweis auf das Verfahren vor dem EuGH Einspruch einlegen und ein Ruhen des Verfahrens beantragen. 4. Ferienimmobilie: Der Fiskus muß ab sofort von einer Gewinnerzielungsabsicht ausgehen, selbst wenn der Besitzer das Objekt in Eigenregie vermietet. Bislang galt dies nur für deutsche Ferienimmobilien, die über eine professionelle Agentur vermietet wurde. Der BFH stellte klar, daß keine Nachweise für die Gewinnerzielungsabsicht des Besitzers erforderlich sind (Az.: IX R 18/02). Nur wenn die Ferienimmobilie teilweise selbst genutzt wird, muß er eine Totalüberschussprognose über 30 Jahren abgeben. 5. Disagio nur noch bis 5 Prozent erlaubt: Sogenannte Auszahlungsverluste bei Darlehen (Disagio) sind vor allem bei Immobilienbesitzern beliebt. Der Grund: Sie können diese Zinsvorauszahlungen auf einen Schlag absetzen und so eine Menge Steuern sparen. Bislang erkannte der Fiskus bei einer Zinsbindung von mindestens fünf Jahren ein Disagio von maximal zehn Prozent an. In einem aktuellen BMF-Schreiben wurde allen Finanzämtern mitgeteilt, daß ein Disagio nur noch bis fünf Prozent des Nominalkredits als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung anerkannt wird (Az.: IV C 3 S.2253a-48/03). Tip: Die ministeriale Anordnung gilt zwar nur für geschlossene Immobilienfonds, doch in der Praxis wird der Fiskus den Erlass auf alle Immobilienkredite anwenden. Sie sollten daher bei einem Neuabschluß die aktuelle Höchstgrenze beachten, um Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden. 6. Solaranlage absetzen: Die Kosten für eine Solaranlage zum Wassererhitzen lassen sich von der Steuer absetzen, entschied der Bundesfinanzhof (BFH, Az.: IX R 52/02). Aus dem konkreten Fall ergeben sich allerdings einige Voraussetzungen für andere Hauseigentümer: 1. Sie müssen das Haus zum Teil vermieten. Absetzen dürfen Sie nur die Kosten, die anteilig auf den vermieteten Teil entfallen. Im entschiedenen Fall handelte es sich um eine Ferienwohnung. 2. Die Solaranlage darf den Wert des Gebäudes nicht wesentlich verbessern. Sonst handelt es sich nicht um sofort absetzbare Erhaltungskosten, sondern um Herstellungskosten, die über 50 Jahre hinweg abzuschreiben sind. Der Kläger besaß eine voll funktionstüchtige Gaswärmeversorgung. Deshalb stellte die Solaranlage nach Ansicht der Richter keine Verbesserung, sondern eine ergänzende Energiequelle dar. 7. Weniger Erbschaftsteuer: Wenn Sie ein Grundstück erben, setzen Sie nicht den tatsächlichen Wert für die Erbschaftsteuer an, sondern den meist niedrigeren so genannten „Grundbesitzwert”. Liegt der tatsächliche Wert jedoch unter diesem Grundbesitzwert, so gilt der tatsächliche Wert. Voraussetzung: Sie weisen den niedrigeren Wert nach, zum Beispiel durch ein Sachverständigengutachten. Als Nachweis gilt auch ein niedriger Kauf- oder Verkaufpreis vor oder nach der Erbschaft. Bisher verlangte die Finanzverwaltung, daß ein solcher Verkauf nicht länger als ein Jahr vom Zeitpunkt der Erbschaft entfernt sein dar. Der Bundesfinanzhof dagegen entschied: Auch größere Abstände sind erlaubt, wenn etwaige jährliche Preisänderungen berücksichtigt wurden (Az.: II R 55/01).